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滨州统计局发布2018年房地产市场发展趋势:滨州今后的住房价格将.....

2018/4/7 18:14:36   来源:本站 801人阅读 评论(0我要评论    字号:T / T

  截止2017年底,滨城区纳入房地产名录的企业共60家,在建项目55个,其中本年新开工项目5个。本年共完成投资23.44亿元,同比下降39.5%。本年商品房销售6563套,面积98.62万平方米。其中期房销售4989套,面积76.76万平方米,现房销售1574套,面积21.86平方米。本年新增可售房屋总量为8445套,面积99.87万平方米,其中本年竣工房屋8445套、9987万平方米,本年批准预售房屋2171套、32.12万平方米,截止目前有13.39万平方米待售。

    从目前全区房地产市场调研情况和统计数据来看,2017年的房地产市场出现了一些新情况、新现象,随着部分老项目的竣工售罄和新项目的筹备入库, 2018年的房地产市场发展也会有新的变化,需要在今后的工作中予以关注。

2017年滨州房地产市场运行情况

    1、土地资源趋紧,新购置土地价格持续上涨。

    由于土地资源制约,土地价格持续上涨,2017年入库企业新购置土地明显减少。本年全部房产开发企业共购置土地11.42万平方米,较上年下降50.60%。当年新开发的项目用地多为以前购置的土地。下半年,紧邻新六中的两块土地挂牌成交,刷新了全区乃至全市房地产土地供应价格,特别是六中西邻的碧桂园翡丽之光项目用地,土地价格创出新高,成为滨州“地王”,新项目的入住必将大幅拉升住房价格,成为全市房价新“标杆”。

    2、宏观政策的影响逐步显现,企业运营成本提升。

    据下半年部分企业调研情况显示,节能环保、安全生产特别是企业限停产等措施要求,在生产、流通、消费、投资、金融、就业等方面均产生了不同程度的影响。对房地产行业及上下游行业的影响主要有以下几个方面:一是上游企业特别是钢材、商砼、安装材料、保温材料、大宗地材等企业压力较大,产品价格上涨幅度较大,部分材料采购出现困难,增加了房地产开发成本;二是上游生产企业的限停产影响了房地产开发进度,有可能造成延期交房,带来违约风险;三是房地产开发的施工总承包单位因限停产等因素,导致人员流动性增强、工人队伍不稳定,影响了建设进度,导致用工管理出现矛盾;四是房地产开发因工期延长出现预售延迟情况,对资金的运营和投融资产生影响,到期还款压力增加,有逾期还款风险,并因时间延长,增加企业财务成本,推高产品价格。

    3、资金压力逐步增加,房地产开发市场优胜劣汰。

    随着地价逐步走高,建筑原材料、人工成本不断上涨,还有各类保证金等也占据了部分资金。资金是企业的命脉,尤其是房地产开发企业,资金投入大、周期长、融资难、回笼慢,高昂的财务成本对企业的资本实力是一个很大的考验,部分企业等虽有开发意向,在当前不断上涨的土地和原材料上涨的情况下,也无力付诸实施。而一部分资金实力强、开发能力强的企业发展势头良好,企业稳健发展,特别是碧桂园、中梁地产大型企业进入滨州,推动了房地产开发企业更新升级。

    4、多方因素共同发力,房价持续上涨。

    2017年,受房价持续上涨因素带动,全区在建房地产项目开发速度明显加快,企业为了回笼资金,期房、现房销售速度也同步提速。从调研情况看,土地、建筑材料、人员工资、设备及安装等开发成本都在不断上涨,目前在建的房地产项目综合成本均在不断上涨。从企业逐利的本质来看,房地产开发增加的成本必然将传导下去,也就是提高住房售价转嫁给购房者,所以今后的住房价格必然稳中攀升,继续保持上涨趋势。

    5、全社会投资增速趋缓,房地产投资比例降低。

    随着房地产投资趋于减少,房地产投资占比持续降低。随着房地产开发渐渐趋于平稳,在建的房地产项目大部分接近竣工,投资进入尾声,城区内存量土地逐步减少,房地产投资开发项目也逐渐减少。受土地和资金等因素制约,部分房地产企业已经没有发新的项目的意愿,以消化库存房源为主,库存房源销售完成后暂停开发。还有部分企业原项目开发完毕后,一直没有开发项目,这些企业将陆续退出四上企业名录。

    6、政策调控不断完善,进一步加强土地、住房市场稳控。

    2017年10月份,滨州市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,通知中明确指出,住宅用地竞价方式主要采取“限房价、竞地价”或“限地价、竞自持面积”等方式,严防高价地扰乱市场预期;加强新建商品房销售监管,全面落实新建商品房销售价格申报制度,严格实行商品房明码标价管理,营造公开、透明的房地产市场价格秩序,合理定价、一房一价、一套一标,一次性公开全部销售房源。住房成交量高、房价稳控压力大的县(区),实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

    我市房地产调控政策的出台,在抑制地价、严控炒房等方面将稳定当前市场情绪,适度延缓房价、地价上涨速度。今后还要在国家和省里统一部署下,继续完善政策、稳控市场,积极推动房地产市场健康发展。

2018年房地产市场运转趋势

    1、开发企业数量有所减少,房地产投资保持稳定。2018年2月,全区在库房地产企业45家,在库项目32个,上半年计划新入库企业3家、新入库项目11个,其中房地产项目5个、棚户区改造项目6个,随着棚户区改造项目的集中开工建设,棚改项目数量和投资比重明显增加。

    2、全区房地产投资呈现老项目、新项目、棚改项目呈现三分天下之势。目前32个老项目计划总投资128.7亿元,已完成投资99.8亿元,未完成投资28.9亿元;计划新增的翡丽之光、书香名都(暂名)、悦海文苑、喜悦城、华滨新苑等5个房地产项目计划总投资30余亿元;全区棚改招标三个标段共6个项目计划总投资33.2亿元。上述项目如今年全部开工建设纳入统计,按照建设和销售分别用2-3年周期计算,完成全部建设投资时间为3年左右,年均每年完成投资30亿元左右。

    3、全区房地产市场供应相对充足。全区棚改项目集中开工建设,确保顺利拆迁、居民按时入住,提供了基本住房保障。全区房地产行业加快住房共给侧改革步伐,改进施工工艺、减少施工污染、加快施工进度、提升施工质量,特别是本年计划入库的几个大项目,转变了低档次、低价位、低水平的住房供应,将建成一批高质量建设、高水平管理、高级别物业的高档住宅小区,带动全区乃至全市住宅小区上水平、上档次。

    4、住房价格持续保持稳中有增。随着项目建设质量不断提高,房屋设计布局更加科学合理,更加注重提供高档次物管服务,居民生活更加舒适、安全、高效,住房价格将随着土地、建设、人工等成本的逐渐增长而增长,多重因素共同作用将促进住房价格稳步增长。

    5、房地产投资占比有所降低。今年共有26个竣工项目和14家无项目企业退出直报平台,在建的老项目大部分为中小项目,规模小、投资少;列入新增计划的企业和项目与之前相比数量有所减少,去年开始上级统计部门增设了新项目入库条件,可能存在不能实时上报投资进度,多种因素导致房地产投资占全部投资的比重将进一步下滑。

2018年的房地产市场发展也会有新的变化,需要在今后的工作中予以关注。

理性面对当前房地产形势,积极采取应对措施。

    针对目前全区房地产市场出现的情况和今后可能面临的问题,既要认清现实、理性看待,又要采取措施、积极面对。

    1、从全区角度来看,建议科学合理配置住房市场资源配置,统筹各方因素,从多角度、多方位共同发力,根据全区教育、医疗、休闲、购物等要素布局情况,根据现有房地产项目分布情况,科学、合理规划布局新居住小区房地产项目分布,促进房地产市场健康、持续发展。

    在市政府和主管部门的指导下,积极采取应对措施,全面落实房地产稳控政策,尽快出台本区房地产市场稳控政策,均衡土地资源供应,综合多方因素合理配置房地产中最为重要的土地资源,根据现有小区及人口分布情况合理布局新的房地产项目的规划,避免出现房价畸形发展,推动全区、全市房地产市场健康、持续发展。

    2、从房地产开发企业来看,开发企业要主动适应当前形势,多方位采取措施积极筹措资金,开展同行拆借、互助合作、资源入股等多种形式的资金筹措方式,给背负资金重压的企业注入动力,避免出现房地产行业萎缩。注重规划设计提升项目品质,采用新型建筑施工方式加快建设进度,完善项目配套设施建设,创新销售模式加快销售速度,开源节流、节能降耗,努力降低开发成本。

    3、从房地产行业统计来看,要继续积极开展房地产企业纳新工作,对新开工符合入库条件的房地产投资项目和企业应统尽统,纳入四上企业名录进行数据联网直报;并对现有房地产联网直报企业数据加大查询、审核力度,确保现有房地产项目数据全面、准确、及时统计,符合房地产市场发展趋势。

 

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