发布时间:2026-05-26 15:08
2026年5月26日,滨州主城区彭李街道传来重磅消息——位于黄河八路以北、渤海九路以西的李南蒲南区地块即将挂牌出让。这块30891平方米的“李南蒲南区”也是滨城区彭李街道最后消失的村落。(据1988年版地名志记载:明初,李氏兄弟五人(乳名富、贵、显、荣、华)由枣强来滨州,老大迁李肖海,老二定居李果者,老三住黄李,老四住彭马李,老五落此,以老五学名李南蒲名村。李南蒲后分为前李南蒲、后李南蒲。为区别前后,民国初因后李南蒲有一递堡,到滨城里堡,后李南蒲易名廿里堡,而前李南蒲沿用村名至今)。据了解,作为滨州主城区的“首善之区”,近年来彭李街道更新步伐不断加快,辖区内各类建设项目密集落地,城市开发趋于饱和,留存的可开发土地早已凤毛麟角。此次挂牌的李南蒲南区地块,早在2025年便已完成片区拆除,也使彭李成为滨州全市首个整建制完成城中村改造的街道。作为彭李街道为数不多的优质净地,该地块坐落于滨州比较成熟的活圈内,出让面积30891平方米(约46.3亩),规划为住宅兼容商服属性,商服建筑面积占比仅1%-10%,主打宜居住宅属性,同时规划指标十分优质,容积率大于1.0且不大于2.2,建筑密度不大于30%,绿地率不小于35%,低密宜居的规划定位,契合当下购房者对高品质居住环境的需求。
不同于普通商住用地,该宗地为城中村改造安置用地,这也让本次土地出让脱离了单纯的楼市供地范畴,纵观本次地块出让公告,核心的亮点并非地段与规划,而是层层细化、严苛落地的出让约束条件,每一项要求都紧扣民生保障、城市配套完善:本次出让明确要求,竞得人须严格落实多项建设与配建义务,首要便是民生安置保障,需高标准建设140套、总建筑面积21000平方米的安置用房,且设置了前置硬性流程,竞得人必须先与彭李街道办事处、李南蒲股份经济合作社签订《拆迁回迁安置协议》,优先保障拆迁村民的安居权益。除此之外,地块开发附带多项公共配套建设责任,需要在用地范围内规划建设南北向12米宽街坊路并无偿向社会开放,有效打通片区交通微循环,缓解周边主干道通行压力。同时教育、公共设施、全套公建配套设施等配备。
当前滨州房地产市场整体市场处于调整阶段,新房、二手房均价同比有所回落,外围片区楼盘库存偏高、去化压力较大。
从地块开发空间来看,该地块最大可建建筑面积约6.8万平方米,扣除2.1万平方米的安置用房以及各类公建配套后,可对外销售的商品房面积有限,结合周边楼盘售价测算,项目整体货值稳定,但叠加安置房建设、公共配套出资、各类公建配建等多重成本后,房企的纯盈利空间被大幅压缩,不再是高利润开发项目,极度考验房企的资金实力、成本控制能力与产品打磨能力,大概率会筛选出深耕滨州、注重品质、实力雄厚的本土国企或本土头部房企,中小房企难以入局。对于李南蒲村140户拆迁安置居民来说,这是安居圆梦的关键一步,标志着片区拆迁改造彻底进入落地建设阶段,告别老旧村居、入驻品质新居的愿景即将落地,真正实现从村居到现代化社区的蜕变。开放式街坊路将疏通片区交通堵点,73个学位的幼儿园将补齐学前教育资源缺口,养老、社区服务、物业等全套公建配套,将全面提升社区治理水平与居住舒适度,让片区配套更完善、生活更便利、宜居度更高。而从城市发展大局来看,作为彭李街道为数不多的剩余可开发地块,李南蒲南区地块的落地,也意味着彭李街道核心区城中村改造进入收尾阶段,主城核心区粗放式土地开发时代正式落幕,未来滨州城市发展将彻底转向存量更新、品质提升、功能优化的新阶段,为城市产业升级、公共服务提质、人居环境改善腾出充足空间,推动品质滨州建设走深走实。
在整体楼市调整、开发利润收缩的大背景下,严苛的配建义务与民生要求,是否会降低房企拿地积极性,还是会筛选出优质房企,倒逼滨州楼市产品迭代升级?
