发布时间:2026-08-10 14:07
近日,滨州市自然资源和规划局正式公示安达住宅小区二期规划设计方案,让渤海九路与黄河四路西北角这宗老城核心地块,再次回到了公众视野里。
很多老滨州人对这片土地有着特殊的记忆。 这里曾是原滨州商业学校的办学旧址,后来改建为滨州市盲童学校,也就是如今滨州市特殊教育学校的前身。 作为鲁北地区规模最大的十五年一贯制全免费寄宿制特教学校,这里承载了滨州特殊教育事业初创时期的全部奋斗历程,直到2012年新校区迁至黄河十五路,老校区才逐步淡出办学功能。2024年12月,地块上的标志性老建筑正式拆除,当时就有不少市民感慨,又一处承载城市记忆的地标翻了篇。拆别两年,这片土地终于以全新的身份回归。
今年3月16日,滨自然资规告字 [2026] 5号公示落地,2026‐X001号国有建设用地由滨州市泰和实业有限公司以5548万元底价竞得,这便是本次安达小区二期的建设用地。看似平淡的底价成交背后,藏着远高于普通商住地块的准入条件,这宗地块从一开始就不是单纯的商业开发项目。
竞买人必须先与市西街道办事处、滨州市特殊学校东宿舍业委会签订60户《开发安置协议书》,方可签订成交确认书,否则竞买行为直接无效。这一门槛直接筛掉了绝大多数外来房企,只有熟悉本地情况、具备旧改安置经验的本土企业,才能接下这副带着民生责任的担子。除此之外,地块还明确了教育配套要求:按规划需配建35个学位的幼儿园,项目方出资259.175万元与周边小区联合配建。这种 “出资共建、不单独占地” 的模式,既保障了教育配套落地,也避免了小地块硬塞园区的空间局促感。
细看本次公示方案,安达二期最具讨论度的设计,是四栋住宅全部采用整体抬板底盘布局,恰好契合滨州近期试行的 “首层架空” 规划新政方向(详情: 滨州试水“首层架空”)。按照当地最新试行的容积率核算规则, 满足建设标准、功能限定为公共配套、公共停车及架空活动的抬板层与底层空间,符合规范要求即可不计入容积率。 这项政策的初衷不难理解:鼓励开发商将停车、配套空间平移至地面基座,不用挤占地上住宅的计容指标,同时通过整体抬升实现社区人车分流,提升居住品质与防潮防汛能力。对安达二期这类老城小地块项目而言,这项政策更具现实意义: 地块规模有限,深挖多层地下车库的施工难度与成本都偏高,抬板模式既能消化车位与配套需求,又能守住住宅部分2.0的低容积率指标。
从公示的技术指标来看,项目总用地面积约17096m2,总建筑面积49564.34平方米,其中计容建筑面积34154.90m2,不计容建筑面积达到15409.44m2。 这部分超1.5万平方米的不计容体量中,相当一部分对应抬板底盘的空间。 单看计容指标,2.0的容积率、22.84% 的建筑密度、30.2% 的绿地率,放在建筑密度高、老旧小区密集的老城区,纸面数据上的居住舒适度确实明显优于周边多数建成小区。项目将社区工作服务用房、物业管理用房布置在抬板基座的楼栋首层,养老服务用房设置在5# 楼下部架空抬板层内,功能布局紧凑合理,也恰好符合不计容政策的功能要求。 再加上项目北侧紧邻张肖堂干渠,整体抬板抬高住宅基底,客观上也能适配临渠地块的防汛需求,提升住户的观景视野。
但围绕抬板不计容政策本身,以及这类项目的实际落地效果,行业内与购房者群体中也存在不少理性讨论与疑问, 并非一边倒的看好。
第一类争议集中在政策边界与监管风险上。 作为仍在试行阶段的政策,目前公开的规则中,关于抬板层的净高限值、功能刚性约束、产权归属、后续用途变更的管控细则,仍存在模糊地带。有业内人士提出,如果监管尺度把控不严,不排除部分项目将本应纳入计容的经营性空间、储藏空间包装成 “公共配套架空层”,通过不计容政策变相增加实际可使用面积。这种操作本质上是绕过了容积率管控,既会影响土地出让的市场公平性,也可能突破片区既定的人口与配套承载预期。具体到老城片区,黄河四路、渤海九路沿线的路网承载力、教育医疗资源本就趋于饱和,实际使用面积增加带来的居住人口增量,会不会进一步加剧周边拥堵与资源紧张,目前并没有明确的配套评估与对冲方案。
第二类疑问指向成本转嫁与红利归属。抬板底盘的结构施工、防水工程、竖向交通配套的造价,普遍高于传统的全地下车库模式,这部分额外的建设成本最终由谁承担,是很多购房者关心的核心问题。政策让出的容积率红利,到底是转化为业主可使用的公共空间、更低的居住密度,还是会成为开发商抬高产品溢价的理由,目前尚未可知。放到安达二期这个项目上,地块本身带有60户安置任务、幼儿园配建出资要求,开发成本本就高于纯商品住宅地块,抬板模式带来的指标收益,能否真正普惠到普通购房业主,还是会折算进最终房价里,还要等到项目入市才能见分晓。
第三类担忧则聚焦于后期运维与功能兑现。 规划方案里的架空层配套、公共活动空间设计得十分合理,但交付后的实际使用效果往往打折扣。过往不少城市的小区案例中,规划为公共活动区的架空层,交付后陆续出现堆放杂物、被私自圈占、长期闲置的问题。抬板层同时承载停车、社区配套、养老服务、活动空间等多重功能,动线更复杂,对物业管理水平的要求也更高,如果后期运维跟不上,很容易出现空间混乱、维护失当的情况。再加上市北临渠的地理条件,抬板层的防水、防潮工程质量,以及后续的长期维护成本,对本土开发商的工程能力与物业水平都是一次实际考验。
另外,本次二期地块沿西、北地界设置院墙,南侧出入口、通道直接与西侧一期项目统筹优化,相当于直接复用一期已建成的出入口与配套资源,不用再单独挤占地块空间做冗余动线,既提升了整片园区的使用效率,也让两个地块连片后的社区整体性更强。 拿下这宗地块的泰和实业,正是西侧 “泰合文苑” 项目的开发商。 对于老城区的住宅项目而言,成熟的教育配套永远是最硬的价值底牌,也是这宗地块与生俱来的优势。但老城区的短板同样无法回避。黄河四路、渤海九路作为老城核心路网,早晚高峰的通行压力、周边老旧小区的界面观感、部分市政设施的老化问题,都是摆在项目面前的现实制约。再加上地块本身规模有限、又绑定了安置与配建要求,想做出高溢价、打出市场口碑,并不容易。
从目前的规划思路看, 安达二期选择的是一条老城差异化路线:在普遍高密、偏刚需的老城区,做低容积率、带抬板底盘的品质改善社区。 当周边大多是房龄十几年以上的老旧小区时,一个规划现代、配套齐全、实现人车分流的新盘,本身就具备稀缺性。但这条路能不能走通,不仅取决于产品设计,更取决于抬板政策的落地精度、工程质量的把控能力,以及后期物业服务的实际水平。
作为滨州抬板不计容新政在老城片区的落地样本,安达二期的意义早已超出单个楼盘本身。 政策红利能不能真正转化为居住品质,行业担心的监管漏洞、成本转嫁问题会不会出现,最终都要靠交付后的实际效果来回答。 这副老城核心区的改善牌最终打得怎么样,不仅买房人在等答案,也会影响后续同类项目的规划方向与政策细则的完善。
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