发布时间:2026-08-08 15:09
近日,滨州长江三路、渤海十四路阳光城三区业主反映,小区鑫诚海物业将本应发放的暖气热计量退费直接抵扣物业费。业主孝先生应退1800元,恰好与所欠8个月物业费金额相近,物业便直接不予现金退还。业主认为暖气退费属个人财产,与物业费是两码事,不能混为一谈;物业方则回应抵扣全凭自愿,不自愿的可登记,一周内打至银行卡。 这类 “以费抵费” 的操作并非个例,从公共收益抵扣、装修押金抵扣到各类退费抵扣,在行业内屡见不鲜,纠纷的背后,是物业行业普遍面临的收费困局,以及游走在法律边缘的回款困境。
据克而瑞物管研究中心数据,2025年全国物业服务企业500强平均收缴率已降至71%,连续四年下滑,较2021年的89% 跌去18个百分点。上市物企收缴率相对较高为78%,中小物企普遍低于65%,部分甚至跌破50%。行业公认85% 的收缴率是运营警戒线,达到这一比例才能覆盖基础运营成本,这意味着当前半数以上物业项目都在警戒线以下运行。物业费收入持续缩水的同时,人力、运维等成本却刚性上涨,物业服务作为劳动密集型行业,人力成本通常占营业成本的50%—70%,行业平均毛利率仅在5%—20%。 收缴率下滑与服务质量下降极易形成恶性循环:收不上费便削减服务投入,业主不满加剧后更拒交费,最终导致项目亏损乃至停摆。在这样的背景下,掌握着业主各类退费、押金的物业公司,难免将直接扣款抵扣物业费视作最高效的回款方式。
站在物业视角,“业主欠物业费,手里有业主退费,互相抵掉合情合理” 的想法看似通顺,却存在多重逻辑与法律硬伤。二者分属完全不同的法律关系,暖气退费源于供热合同关系,是供热单位向业主退还的费用,物业公司只是代收代付的经手人;物业费则源于物业服务合同关系,是业主购买服务的对价, 二者主体、标的、法律依据均不相同,属于两笔独立的债权债务。 根据《民法典》第五百六十八条规定,当事人互负到期债务,且债务标的物种类、品质相同的,才可主张法定抵销,且应当通知对方。而暖气退费是物业代热力公司保管的代管资金,并非物业对业主的负债,即便认定为债务,物业单方抵扣、不提前告知的操作,也不符合法定抵销的程序要求。此外,现实中这类抵扣往往呈现单向性,欠费少于退费时抵扣容易,退费多于欠费时主动退还差额却并不常见,这种 “只进不出” 的操作天然缺乏公平感,也更容易引发业主抵触。
客观而言,物业行业的收费困境真实存在,诉讼途径周期长、成本高,上门催缴收效有限,断水断电等极端手段又被明令禁止, 多重压力下,“手里有什么就扣什么” 成了一些中小物业的本能选择。但 “以错纠错” 只会让矛盾升级、信任崩塌,最终陷入死循环。走出困局,需要双方回归理性。 对物业公司而言,提升服务透明度、及时响应诉求、公示收支明细,才是提升收缴率的根本路径,对恶意欠费业主应通过法律途径解决,而非用违规手段饮鸩止渴。对业主而言,也应树立 “服务有价” 的意识,物业服务具有公共性,少数人拒交物业费最终损害的是全体业主利益,若对服务不满,可通过业委会监督、投诉、依法解聘等方式维权,简单拒交同样不受法律支持。监管部门则需畅通纠纷化解渠道,建立快速调处机制,同时加大对物业违规截留费用行为的查处力度,明确行为红线。
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