发布时间:2026-08-06 14:48
近日,山东滨州市六部门联合印发住房以旧换新实施方案。和不少城市只停留在 “帮你卖旧买新” 的交易撮合不同, 这份试行一年的方案把收储、置换、更新、保障形成一条完整的链条,跳出了单纯救新房的窄圈,试图去踩中下沉市场的真实痛点。
全国范围的住房以旧换新推行至今,一二线城市靠存量房的高流通性,仅凭中介撮合就能基本跑通模式, 但三四线城市的核心矛盾并非 “不想换”,而是 “旧的卖不掉、新的不敢买”。 旧房周转周期长、接盘群体窄,换房家庭最怕两头踏空:这边交了新房定金锁了房源,那边旧房挂几个月无人问津,最后要么违约亏钱,要么被迫降价甩卖。针对这个普遍堵点,滨州此次给出兜底方案: 换房家庭缴纳认购金后,开发商必须为意向房源设定不少于六十天的保护期,期间不得另行出售,给旧房销售留足了时间窗口。更关键的是,保护期结束旧房仍未售出的,要么由经纪机构或开发商兜底收购,要么无条件全额退还认购金,相当于把置换的时间差风险从居民身上转移到了市场主体身上,降低换房门槛。
不过这也伴随争议。有观点认为,60天房源保护与兜底收购的成本,最终大概率会被房企计入新房定价,换房者看似降低了决策风险,实则可能通过房价承担了兜底成本;同时方案并未明确兜底收购的定价规则,是按评估价全额收购还是折价收购、折价比例多少,都缺乏统一标准,后续实操中极易引发买卖双方纠纷。
常规的收旧换新多是开发商自己操盘,收旧房抵房款,本质上还是新房促销的变种。但滨州专门把第三方收旧主体单列出来, 尤其鼓励本地国有企业下场参与收房,资金来源可以是财政注资、银行低息贷款搭配自有资金,收来的房源也不用硬挤到二手房市场里内卷,可以转化为保障性租赁住房、长租房、人才公寓,待市场合适时再统筹对外销售,基本是把 “去新房库存” 和 “补保障房短板” 两件事合二为一: 既帮居民解决了旧房出手难的问题,又避免了收储主体房屋积压的风险,还能补齐本地人才安居、保障性租赁住房的房源缺口,一笔资金撬动三重目标,政策协同效率远超单一的购房补贴。尤其在市场行情偏弱、民营开发商收旧意愿不足的时候,国企的托底作用能直接防止政策空转。不过,收储定价缺乏刚性约束,若定价过高易造成国有资产流失风险,定价过低则难以吸引居民参与,尺度把控难度极大;另外,国企大规模收房可能挤压市场化二手房中介与收储机构的生存空间,且收储后的房屋运营、保值增值能力尚未得到验证,若长期闲置或运营不善,反而会形成新的资源沉淀。
另外,此方案没有把 “换新” 狭隘地定义为 “买新建商品房”,而是将拆旧更新也纳入了政策体系。 符合国土空间规划的老旧住房、危房,可以按照业主自愿、一项目一策的原则探索自主更新、原拆原建,并且明确加装电梯、公共走廊、风道等必要附属设施的新增建筑量,不计入容积率。 对于很多住在核心老城区、不愿搬离成熟生活圈的居民来说,不用搬家、不用重新选址,就在原址改善居住条件,这是比购买远郊新房更实在的 “换新”。容积率豁免这条规则,直接降低了原拆原建的经济门槛,让很多原本算不过账的老旧小区更新有了落地可能,也让 “以旧换新” 从单纯的楼市交易政策,延伸成了城市更新的配套工具。但容积率豁免的边界如何界定?新增建筑量的标准如何把控?若尺度宽松可能影响周边住户的日照、通风权益,引发邻里纠纷;同时原拆原建涉及全体业主意见统一、资金筹措、施工审批等多重环节,“一项目一策” 的灵活原则,也可能带来审批标准不透明、推进效率低下的问题。
在具体交易流程的设计上,这份方案也没有停留在原则性表述,有很多细节值得关注:比如最容易产生纠纷的旧房定价环节,不是开发商或者收储方单方面说了算,要从官方备案的评估机构名单中选出三家,再随机抽取一家出具正式评估报告,双方对价格有分歧的还可以申请二次评估,评估费用由提出方承担,用程序公平保障普通换房者不被恶意压价。又比如产权过户环节,允许收旧主体先办理转移预告登记,待房屋找到最终买家后再由三方直接办理转移登记、注销预告登记,省去了一次完整的交易过户流程,既降低了收储主体的税费成本,也加快了存量房的周转速度,资金占用时间越短,企业参与的积极性就越高。再加上公积金贷款带押过户、全流程资金闭环监管这些配套措施等。
财政补贴是把制定权限下放到各个县市区,允许各地根据自身财政状况、市场冷热制定差异化补贴标准,同时引导房企推出专属购房优惠、中介机构下调服务费用。这份方案值得肯定的地方,在于它没有走 “发补贴、降首付” 的短期刺激老路,而是从机制层面疏通住房置换的全链条。 对于三四线城市而言,楼市的核心问题早已不是单纯的需求不足,而是存量资产流动性太差,导致庞大的改善需求被死死卡住。 滨州的思路是,用国企收托解决存量流动性问题,用兜底机制打消居民换房顾虑,用城市更新拓宽 “换新” 的内涵边界,用保障房体系消化收储存量,最终形成一个自我循环的良性闭环。它追求的不是短期成交量的脉冲式上涨,而是尝试构建一套存量房与新房联动、市场与保障互补的长效置换机制。
当然,方案最终的成色还要看落地执行。各县市区的补贴力度能有多大,国企收储的资金规模和退出机制如何设计,原拆原建的审批门槛、业主同意比例等细则怎样明确,这些都会直接影响政策的实际效果。为期一年的试行期,也正好给这套模式留足了调试和优化的空间。放在全国楼市深度调整的大背景下看,三四线城市稳楼市,不能照搬一二线的打法,必须结合自身存量房源多、保障房有缺口、城市更新任务重的特点,把各类政策工具组合起来用。越来越多的城市从 “刺激需求” 转向 “盘活存量、系统施策”,住房以旧换新正从营销噱头变成激活市场的长效引擎。
看滨州 综合 滨建房字〔2026〕10号文件 发布,欢迎讨论
