发布时间:2026-07-10 14:15
6月9日上午,滨州市召开围绕“优化空间供给 提升登记服务”为主题的发布会上,滨州市自然资源规划局重点解读了《关于支持建设项目首层架空的政策措施(试行)》,这项全新政策也成为大家近期关注的热点。滨州市自然资源和规划局党组成员、副局长、新闻发言人丁海廷表示,将首层架空政策全面拓展至各类建设项目,在业内并无太多成熟经验可循,是咱滨州市市规划管理的一次创新尝试。为把政策做细做实,工作人员组建专家团队前往天津、南京、杭州、合肥等城市取经,围绕适用范围、建设标准、界面管理等内容反复研讨。同时广泛收集房企、设计单位、居民的意见建议,累计梳理有效建议210多条,并联合多个市直部门沟通打磨,结合滨州楼市现状、市民生活需求以及此前住宅提质相关政策,最终敲定本次试行方案。方案明确首层架空空间须整体连通、开放共享,不得封闭围合或擅自改变用途;同步优化绿地率、停车配建等配套指标衔接机制,确保公共利益不减、居住品质不降。
试行期将建立动态评估机制,每季度汇总实施成效,及时校准政策执行偏差。
新政主要解答了市民和企业关心的三大问题:哪些项目能做首层架空、架空空间可以用来做什么、建设管理有哪些标准。
按照规定,新建项目和规划调整项目,无论是住宅还是符合条件的商业建筑,都可设置首层架空。住宅架空层可规划停车位、储藏室、社区服务站、便民商业、休闲开放空间等,这类合规区域不计入容积率;商业建筑架空层设置停车位,同样享受不计容政策。
与此同时,政策对架空层高度、防护设施、楼栋退距、绿化指标等都定下明确标准,要求楼栋与架空平台统一设计,减少相邻建筑之间的干扰,做到空间好用、环境优美、安全有序。整体来看,首层架空新政盘活了建筑底层空间,增加了公共配套与休闲区域,既优化了城市空间布局,也实实在在提升了居住体验,让市民享受到更高品质的生活。争议热点:这项看似顺应民生需求与城市发展方向的规划创新,自推广以来就争议缠身,从开发企业、购房业主到物业服务方、行业监管层,各方立场截然不同,矛盾交织叠加,也让住宅首层架空成为如今楼市与社区治理领域热度居高不下的争议话题。围绕首层架空产生的所有分歧里,产权归属无疑是最尖锐、最难以调和的核心矛盾,也是无数小区陷入纠纷、业主反复维权的根源。
目前国内现行法律法规中,并没有针对住宅首层架空层的专属界定条款,仅笼统规定建筑区划内的公共场所、公用设施归全体业主共有,这套模糊的规则落到不计容积率的架空空间上,立刻引发了完全对立的解读。在多数开发商看来,首层架空区域没有计入房屋产权面积,对应的土地费用、建设成本也并未摊入业主的购房款,产权理应归属企业自身,因此不少楼盘会将架空层分割改造成独立储藏间对外售卖、长期出租,或是开辟成社区商铺、私人休闲场地来赚取额外收益。但广大业主对此普遍难以接受,在大家的认知里,楼栋首层空间依附于整栋建筑而生,是小区整体环境与公共配套的重要组成部分,无论是否纳入容积率计算,本质都属于全体业主共同享有的公共区域,开发商私自占用、处置公共空间,就是明目张胆侵占集体权益。现实中,因架空层产权引发的群体性维权事件层出不穷,更让人无奈的是,各地司法裁判标准并不统一,相似的案情往往出现截然不同的判决结果,很多业主耗费大量时间、精力维权,最终也难以讨到满意的说法。
规则上的空白,让首层架空层渐渐变成人人觊觎的“利益蛋糕”,各方你来我往拉扯不断,却始终没能形成统一的定论。概念效果参考产权之争背后,是剪不断理还乱的成本与收益分配问题,这也让房企、业主和监管部门三方各有顾虑,分歧持续加深。对于开发企业而言,首层架空是一把双刃剑,政策明确合规架空空间不计入容积率,相当于变相增加了项目可规划面积,能够有效提升整体利润,同时架空设计能彻底解决一楼住宅潮湿、采光差的固有短板,拉高整个小区的房源溢价,这些都是实实在在的利好。
但不可否认的是,整体抬板、架空结构对建筑地基、梁柱的加固要求更高,施工难度与整体建安成本远高于普通住宅楼,而且底层原本可修建住宅的面积被牺牲,在地段优越的区域,这份面积损失更是不容小觑。而站在业主的角度,大家几乎很难享受到架空层带来的直接收益,却要承担源源不断的隐性开销。架空区域拓宽了小区公共空间范围,日常保洁、照明、安保巡逻的工作量大幅增加,小区电梯、排水系统、景观设施的运维压力也随之上升,这些额外产生的费用,最终大多折算进物业费和公共维修开支里。
不少业主直言心中不满,架空层带来的收益被开发商牢牢握在手中,后续所有维护成本却要全体住户共同分摊,这样的模式显然有失公允。
城市规划与监管层面同样心存担忧,推广首层架空本是为了增加城市公共开放空间、提升人居环境,可宽松的不计容规则,也难免被部分投机者钻空子,个别房企借着架空设计的名义变相突破容积率管控,极有可能造成土地收益隐性流失,这也是各地不断细化规则、收紧管控尺度的重要原因。概念效果参考同时,不同地域、不同楼栋位置的住户,对此的评价堪称天壤之别。南方地区气候湿润多雨,楼栋首层架空可以彻底隔绝地面潮气,避免室内墙面、家具发霉返潮,长久以来都是当地居民认可的优质设计,但放到北方城市,各类问题便集中爆发。北方冬季漫长且气温偏低,开放式的架空层没有封闭墙体阻隔,楼栋整体保温效果大打折扣,室内热量不断流失,直接导致家家户户供暖能耗增加、开支上涨,再加上北方风沙天气频发,空旷的架空区域极易积灰落土,日常清扫打理格外耗费人力。就算抛开地域差异,噪音与震动问题也是低楼层住户长久以来的痛点,很多小区将架空层规划为停车场,车辆行驶、鸣笛产生的声响和震动会顺着建筑梁柱、楼板向上传导,二楼及周边住户首当其冲,深夜车辆进出的噪音更是严重影响休息。还有不少小区把架空层打造成儿童游乐区、老年活动中心,白天人声喧闹、嬉戏声不断,也让临近住户不堪其扰。当然也有不少住户坚定支持首层架空设计,他们认为全架空布局实现了真正的人车分流,小区内部没有车辆穿行,老人和孩子自由活动的安全系数大幅提升,抬高的楼栋基底还能形成天然隔音屏障,阻隔外部道路的车流噪音。两种观点各有依据,僵持不下。
除此之外,安全隐患也频频被大家提及,部分开发商为压缩建设成本,架空层防护栏杆高度不达标,存在高空坠落风险,部分项目排水系统设计疏漏,还会出现积水、墙体霉变等问题,这些细节缺陷,也让不少购房者从心底抵触首层架空设计。
再完善的规划设计,一旦后期管理跟不上,最终都会沦为形式,而这也是当下绝大多数架空层陷入尴尬处境的关键,更是社区矛盾滋生的重灾区。不少楼盘在销售阶段,会把精致美观的架空泛会所、休闲活动区当作核心营销亮点,样板区域布置得温馨舒适、功能齐全,可等到业主正式入住,美好景象很快就不复存在。由于架空层权责划分模糊不清,物业公司普遍认为这类公共区域维护成本高、几乎没有收益,不愿投入充足的人力、物力进行打理,久而久之,休闲健身器材损坏后无人维修,地面垃圾随意堆放,原本规划好的公共活动空间,慢慢变成了业主堆放杂物、停放非机动车的聚集地,部分疏于管理的小区甚至出现卫生脏乱、环境恶劣的情况。业主想要督促物业整改,却又陷入无人担责的困境,开发商完成交房后便不再过问架空层管理事宜,物业与业主委员会相互推诿扯皮,好好的品质配套彻底沦为无人看管的“鸡肋”。更有部分住户贪图便利,私自占用架空区域圈划私人空间,进一步扰乱公共秩序,原本旨在提升居住幸福感的创新设计,反倒变成了激化邻里矛盾、业主与物业矛盾的导火索。
放眼全国,目前始终没有形成统一的首层架空建设标准与管控体系,各地根据自身城市特点制定规则,执行尺度松紧不一,也让行业乱象愈演愈烈。
有的城市严格限定架空层功能,只允许用作纯公共开放空间,明令禁止设置商铺、停车场等业态;有的城市则全面放开限制,多种功能均可兼容使用,而在架空层层高、建筑退线、建筑密度、绿地率核算等关键技术指标上,各地规则更是五花八门。标准的混乱,不仅让设计单位、开发企业无所适从,也给后续监管埋下诸多隐患。比规则不统一更让人反感的,是市场上泛滥的“伪架空” 乱象,不少房企盯上了不计容积率的政策红利,刻意打造层高不足、空间狭小的局部架空区域,仅仅用来停放非机动车,完全达不到真正首层架空拓展公共空间、提升居住品质的初衷,却大肆炒作 “架空社区” 概念,以此抬高房价、诱导消费,不少购房者入住后才发现上当受骗,对此怨声载道。滨州此次将首层架空政策拓展至所有建设项目,属于规划管理领域的一次全新探索,可正因为国内可直接借鉴的成熟经验寥寥无几,不少业内人士也表达了担忧,创新探索固然值得鼓励,但如果配套监管细则、落地约束机制没能同步跟上,外地出现的产权纠纷、管理混乱、概念炒作等乱象,很有可能在本地重演。
说到底,住宅首层架空引发的一连串争议,本质上就是城市发展理念、房企经济利益、居民居住诉求与社区管理规则之间的多重博弈。首层架空本身是顺应居住升级趋势的有益尝试,初衷是打造更开阔的公共空间、更舒适的居住环境、更精致的城市界面,但从产权界定、成本分摊,到日常使用、后期运维,每一个环节都存在明显的规则漏洞与利益拉扯。
一项惠民新政想要真正落地见效,绝不能只停留在出台规划条款的层面,唯有补齐法律细则、统一技术标准、厘清各方权责,把一个个现实矛盾提前化解,才能让首层架空设计褪去争议,真正发挥出提升人居品质的价值。
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